家査定前の準備 売り出し価格と成約価格
家査定前の準備 売り出し価格と成約価格
インターネットの物件の掲載情報を見ていると、
売り出し価格の推移はある程度分かります。
値段を下げた物件も、定期的に閲覧しているとわかります。
しかし、
実際に成約している金額については、ネットの情報では分かりません。
不動産会社が見る、レインズに登録されているますが、
我々は見ることが出来ません。
不動産会社の方が、訪問査定に来た時に、
査定金額の根拠となる資料として、見せていただきました。
ネットに出ている金額で成約していることは、
ほとんど無く、値引き要請があったのだと思います。
すぐに売れた物件でも50万円の値引きが入っていました。
現況引き渡しが原則ですが、
修繕箇所、庭の整理等、
住むまでに掛かる費用を値引きしたのかも知れません。
私の物件は定期借地権だったので、
値引き金額は、全て建物の評価と考えられます。
不動産会社からいただいた成約金額のデータです。
========================================================================
A 時期未記載
売出金額 未記載 ⇒880万円 築13年木造 保証金300万円含む
B 時期未記載
売出金額 未記載 ⇒960万円 築13年木造 保証金390万円含む
========================================================================
C 平成27年5月成約
売出金額 1380万円⇒890万円 △490万円 築10年木造 保証金210万含む
D 平成27年3月成約
売出金額 950万円⇒560万円 △390万円 築14年木造 保証金330万含む
E 平成28年3月成約
売出金額 1790万円⇒1650万円 △140万円 築9年木造 保証金290万含む
=======================================================================
F 平成27年8月成約 スムストック案件
売出金額 1750万円⇒1700万円 △50万円 築9年ヘーベル 保証金160万含む
G 平成28年2月成約 スムストック案件??
売出金額 1350万円⇒1350万円 差額無し 築15年パナホーム 保証金280万円含む
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建物の評価を抜き出して見ると、
木造 A580万 B570万円 C680万円 D230万円 E1360万円
スムストック F1540万円 G1070万円
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築15年標準的な建物のシュミレーション
建物購入金額 2200万円 完成年2002年の場合
スムストックの査定額 850万~1139万円。(購入金額の39%~52%)
木造住宅の20年償却 500万~667万円。(購入金額の23%~30%)
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売り出し価格から見ると、分かりにくいですが、
A、Bは、木造の評価範囲
Cは、築10年の分 高い評価で成約しています。
DとEは両極端なデータです。
スムストック案件は
Fのヘーベルの築9年の案件は高評価です。
保証金も安いので、購入しやすかったのではないでしょうか。
Gのパナホームは、シュミレーションの評価の中です。
売出金額から値引きを見ると、
スムストック物件の値引き額が少ないことが分かります。
建物金額の査定の根拠が細かく書かれているので、
売主の方も納得されて出されているのでは。
値引きが少ないのは、内覧した時の建物の状態が
良いのだと思います。
シュミレーションでの価格差が大きいと感じていましたが、
実際に成約したデータを見ると、
シュミレーションのデータに近い形になっています。
シュミレーション金額の上限に近くで、
少し高く売れた案件もあるので、
タイミングと物件の持つ強みがあれば
高く売れる可能性があることに気づきました。
家査定が終了した後、
実際に売り出しを行いますが、
いくらで売り出すかは、不動産会社ではなく、
売り主さん自らが決めることになります。
売り出し金額を決める時、
どれだけシュミレーション出来るかが大切になります。
インターネットの物件の掲載情報を見ていると、
売り出し価格の推移はある程度分かります。
値段を下げた物件も、定期的に閲覧しているとわかります。
しかし、
実際に成約している金額については、ネットの情報では分かりません。
不動産会社が見る、レインズに登録されているますが、
我々は見ることが出来ません。
不動産会社の方が、訪問査定に来た時に、
査定金額の根拠となる資料として、見せていただきました。
ネットに出ている金額で成約していることは、
ほとんど無く、値引き要請があったのだと思います。
すぐに売れた物件でも50万円の値引きが入っていました。
現況引き渡しが原則ですが、
修繕箇所、庭の整理等、
住むまでに掛かる費用を値引きしたのかも知れません。
私の物件は定期借地権だったので、
値引き金額は、全て建物の評価と考えられます。
不動産会社からいただいた成約金額のデータです。
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A 時期未記載
売出金額 未記載 ⇒880万円 築13年木造 保証金300万円含む
B 時期未記載
売出金額 未記載 ⇒960万円 築13年木造 保証金390万円含む
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C 平成27年5月成約
売出金額 1380万円⇒890万円 △490万円 築10年木造 保証金210万含む
D 平成27年3月成約
売出金額 950万円⇒560万円 △390万円 築14年木造 保証金330万含む
E 平成28年3月成約
売出金額 1790万円⇒1650万円 △140万円 築9年木造 保証金290万含む
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F 平成27年8月成約 スムストック案件
売出金額 1750万円⇒1700万円 △50万円 築9年ヘーベル 保証金160万含む
G 平成28年2月成約 スムストック案件??
売出金額 1350万円⇒1350万円 差額無し 築15年パナホーム 保証金280万円含む
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建物の評価を抜き出して見ると、
木造 A580万 B570万円 C680万円 D230万円 E1360万円
スムストック F1540万円 G1070万円
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築15年標準的な建物のシュミレーション
建物購入金額 2200万円 完成年2002年の場合
スムストックの査定額 850万~1139万円。(購入金額の39%~52%)
木造住宅の20年償却 500万~667万円。(購入金額の23%~30%)
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売り出し価格から見ると、分かりにくいですが、
A、Bは、木造の評価範囲
Cは、築10年の分 高い評価で成約しています。
DとEは両極端なデータです。
スムストック案件は
Fのヘーベルの築9年の案件は高評価です。
保証金も安いので、購入しやすかったのではないでしょうか。
Gのパナホームは、シュミレーションの評価の中です。
売出金額から値引きを見ると、
スムストック物件の値引き額が少ないことが分かります。
建物金額の査定の根拠が細かく書かれているので、
売主の方も納得されて出されているのでは。
値引きが少ないのは、内覧した時の建物の状態が
良いのだと思います。
シュミレーションでの価格差が大きいと感じていましたが、
実際に成約したデータを見ると、
シュミレーションのデータに近い形になっています。
シュミレーション金額の上限に近くで、
少し高く売れた案件もあるので、
タイミングと物件の持つ強みがあれば
高く売れる可能性があることに気づきました。
家査定が終了した後、
実際に売り出しを行いますが、
いくらで売り出すかは、不動産会社ではなく、
売り主さん自らが決めることになります。
売り出し金額を決める時、
どれだけシュミレーション出来るかが大切になります。
2017年01月12日
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