家査定前の準備 売り出し価格と成約価格

家査定前の準備 売り出し価格と成約価格

インターネットの物件の掲載情報を見ていると、
売り出し価格の推移はある程度分かります。
値段を下げた物件も、定期的に閲覧しているとわかります。

しかし、
実際に成約している金額については、ネットの情報では分かりません。
不動産会社が見る、レインズに登録されているますが、
我々は見ることが出来ません。


不動産会社の方が、訪問査定に来た時に、
査定金額の根拠となる資料として、見せていただきました。

ネットに出ている金額で成約していることは、
ほとんど無く、値引き要請があったのだと思います。
すぐに売れた物件でも50万円の値引きが入っていました。

現況引き渡しが原則ですが、
修繕箇所、庭の整理等、
住むまでに掛かる費用を値引きしたのかも知れません。

私の物件は定期借地権だったので、
値引き金額は、全て建物の評価と考えられます。

不動産会社からいただいた成約金額のデータです。
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A 時期未記載
売出金額   未記載 ⇒880万円    築13年木造 保証金300万円含む

B 時期未記載
売出金額   未記載 ⇒960万円    築13年木造 保証金390万円含む
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C 平成27年5月成約
売出金額 1380万円⇒890万円 △490万円 築10年木造 保証金210万含む

D 平成27年3月成約
売出金額 950万円⇒560万円 △390万円 築14年木造 保証金330万含む

E 平成28年3月成約
売出金額 1790万円⇒1650万円 △140万円 築9年木造 保証金290万含む
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F 平成27年8月成約 スムストック案件
売出金額 1750万円⇒1700万円 △50万円 築9年ヘーベル 保証金160万含む

G 平成28年2月成約 スムストック案件??
売出金額 1350万円⇒1350万円 差額無し 築15年パナホーム 保証金280万円含む
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建物の評価を抜き出して見ると、
木造 A580万 B570万円 C680万円 D230万円 E1360万円

スムストック F1540万円 G1070万円
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築15年標準的な建物のシュミレーション
建物購入金額 2200万円 完成年2002年の場合

スムストックの査定額 850万~1139万円。(購入金額の39%~52%)
木造住宅の20年償却 500万~667万円。(購入金額の23%~30%)  
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売り出し価格から見ると、分かりにくいですが、
A、Bは、木造の評価範囲
Cは、築10年の分 高い評価で成約しています。
DとEは両極端なデータです。

スムストック案件は
Fのヘーベルの築9年の案件は高評価です。
保証金も安いので、購入しやすかったのではないでしょうか。

Gのパナホームは、シュミレーションの評価の中です。

売出金額から値引きを見ると、
スムストック物件の値引き額が少ないことが分かります。
建物金額の査定の根拠が細かく書かれているので、
売主の方も納得されて出されているのでは。
値引きが少ないのは、内覧した時の建物の状態が
良いのだと思います。

シュミレーションでの価格差が大きいと感じていましたが、
実際に成約したデータを見ると、
シュミレーションのデータに近い形になっています。

シュミレーション金額の上限に近くで、
少し高く売れた案件もあるので、
タイミングと物件の持つ強みがあれば
高く売れる可能性があることに気づきました。

家査定が終了した後、
実際に売り出しを行いますが、
いくらで売り出すかは、不動産会社ではなく、
売り主さん自らが決めることになります。
売り出し金額を決める時、
どれだけシュミレーション出来るかが大切になります。

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